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はじめに（ホームページの掲載にあたって）
平成26年8月の旧サンプラザビルの閉鎖から7年が経ちました。
平成28年4月には札幌地方裁判所によるビル運営会社である株式会社サンプラザの破産手続きが終了し、本市は、その手続きの過程で、まちの顔であるＪＲ苫小牧駅前に廃墟ビルを残さないために土地・建物の受け皿となるべく権利集約に着手しましたが、土地の一部の権利は未集約のまま今日に至っています。
平成31年1月には、建物の所有者となった本市に対し、土地所有者から地代相当の損害賠償を求める訴訟が札幌地方裁判所に提起され、本市は、令和2年2月に敗訴、令和3年5月に札幌高等裁判所での控訴審において再度の敗訴判決を受けました。当該判決は、本市が上告をしなかったため同年６月に確定しています。
今般、一連の訴訟が終結し、一つの区切りを迎えたことから、この間の経過を広く市民の皆様にお知らせすべく、ホームページに掲載することといたしました。
本件について、長きにわたり、市民の皆様にご心配をおかけしながら、未だ解決に至る道筋をお示しすることができていないことを深くお詫び申し上げます。
１日も早く、明るいお知らせをお届けできるよう、引き続き努めてまいります。
１ 旧サンプラザビルの経過
（１）旧サンプラザビルの概要
旧サンプラザビルは、JR苫小牧駅前の商業者有志を中心とした市街地再開発組合が市街地再開発事業により昭和52年に建設した商業ビルです。商業ビル建設前は、土地が26筆に分かれており、土地と建物を所有し事業を行っていた方のほか、建物のみを所有していた方など、権利の形は様々でしたが、再開発事業を通じ、権利者の多くは、新たに建設されたサンプラザビルのうち1階の持分を所有することとなりました。また、ビルの他の部分は、土地所有者らが株主となり新たに設立した(株)サンプラザが所有して、ビル全体の運営・管理をしていました。
基本的に、土地はいくつもの筆にそれぞれの所有者がおり、建物は土地所有者らの共有もしくは(株)サンプラザの所有、そのような関係性のもとで、土地所有者らがビルの運営方針等について定めた設立協定書に基づいて運営されてきたのが、旧サンプラザビルです。
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（位置） 苫小牧市表町6丁目2番1号 （JR苫小牧駅南口前）
（建物） 概要 地下1階・地上8階建 （延べ面積 約39,000平方メートル）
権利者 27名（個人・法人含む）※旧サンプラザビル閉鎖時
（土地） 概要 6443.82平方メートル（約1950坪）
権利者 18名（個人・法人含む）※旧サンプラザビル閉鎖時
（２）経過
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年 月 |
経 過 |
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昭和52年11月 |
サンプラザビルオープン（ダイエー苫小牧店開店） |
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平成17年11月 |
ダイエー苫小牧店撤退 |
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平成18年2月 |
ラルズマート苫小牧駅前店開店（地下1階） |
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平成18年3月 |
苫小牧駅前プラザegaoとしてリニューアルオープン |
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平成25年4月 |
ラルズマート苫小牧駅前店閉店 |
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平成26年8月 |
苫小牧駅前プラザegao及び各テナントが営業終了 |
２ (株)サンプラザの破産手続について
（１）経過
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年 月 日 |
経 過 |
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平成26年4月 |
(株)サンプラザが建物内の各テナントに対して、旧サンプラザビルの閉鎖と破産 （※1） の申立てを行う旨を通知 |
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平成26年4月11日 |
(株)サンプラザが1回目の破産手続（※1） を申立て |
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平成26年5月13日 |
札幌地方裁判所（以下「裁判所」。）から破産申立て（※1） が却下 |
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平成26年8月30日 |
苫小牧駅前プラザegao及び各テナントが営業終了 |
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平成26年11月27日 |
(株)サンプラザが2回目の破産手続（※1） を申立て |
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平成27年3月2日 |
裁判所が保全管理命令を行い、保全管理人を選任（※2） |
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平成27年3月 |
保全管理人（※2）から本市に対して、公共的見地から多数の権利者と協力して破産手続（※1） の中で旧サンプラザビルの廃墟化を阻止するよう要請 |
| 平成27年4月28日 | 保全管理人（※2）と本市の間で「サンプラザビル建物の保全管理に関する協定」を締結し、本市が建物の管理を開始 |
| 平成27年5月 | 旧サンプラザビル土地・建物の所有者有志7人が発起人となり、土地・建物の各権利者に対して本市への無償譲渡の呼びかけ |
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平成27年8月 |
本市は権利集約に向け、所有者らと無償譲渡の交渉を開始 |
| 平成27年10月15日 | 土地・建物の29権利者中25権利者が本市への無償譲渡に応じ、所有権移転登記（本市に所有権を移す手続）完了 |
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平成27年12月2日 |
裁判所が破産手続開始（※1）を決定（上記保全管理人が破産管財人に選任） |
| 平成28年2月3日 | 第1回債権者集会（配当が無い旨の報告） |
| 平成28年2月23日 | 裁判所が旧サンプラザビル土地・建物のうち(株)サンプラザが所有する分の本市への寄付の許可を決定 |
| 平成28年4月4日 | 第2回債権者集会（破産管財人による管財業務終了の報告） |
| 平成28年4月8日 | (株)サンプラザ破産手続廃止決定 ※破産手続の打ち切り |
（２）破産申立時における(株)サンプラザの状況
| ① |
旧サンプラザビルは、土地や建物の権利者が29名おり、複数の担保権（※3）が設定された複雑な権利状況である。 |
| ② | 老朽化した旧サンプラザビルの取壊しに多額の費用がかかる。 |
| ③ |
(株)サンプラザには財産が残っておらず、旧サンプラザビルを安全に維持管理するための費用が捻出できない。 |
（３）本市による関与の経過及び検討
| ① |
このような状況のもと、平成27年3月、(株)サンプラザの保全管理人（※2）から本市に対して、公共的見地から多数の権利者と協力して、複雑な権利関係を克服し旧サンプラザビルの廃墟化を阻止するよう要請を受ける。 |
| ② |
破産手続（※1） が開始されたとしても、旧サンプラザビルが売却不能として破産手続を終え、JR苫小牧駅前に廃墟ビルが生じる可能性が高いとの懸念あり。 |
| ③ |
「まちなか」の再生に向けて取組みを進めている中で、その中心であるJR苫小牧駅前に位置する旧サンプラザビルの整理と新たな土地の活用は、欠かすことのできない重要な要素である。 |
| ④ |
市民の安心・安全の観点から、本市が建物を管理する必要あり。（平成27年4月28日保全管理人と本市の間で「サンプラザビル建物の保全管理に関する協定」を締結） |
（４）本市が立てた方針
検討の結果、本市は、次の方針を立てて臨むこととしました。| 旧サンプラザビルに関する土地・建物全ての権利を本市に集約し、土地や建物に設定されている担保権（※3）を無償で解除を受けた上で、民間事業者に、ビルの解体を条件として譲渡するなどの方法により、駅前の再整備を進め、中心市街地の活性化を実現する。 |
（５）権利集約及び担保権解除の状況
| ① |
平成27年5月、旧サンプラザビル土地・建物の所有者有志7人が発起人となり、「苫小牧市への権利集約についての趣意書」に基づき、土地・建物の所有者に対して市への無償譲渡を呼びかける。 |
| ② |
同年8月、土地・建物の所有者に対し市への無償譲渡、担保権者に対し旧サンプラザビル土地・建物及びその底地に設定した担保権（※3）の解除を要請する。 |
| ③ |
同年10月15日、土地・建物の所有者29名中25名の市に対する無償譲渡及び所有権移転登記が完了。 |
| ④ |
平成28年1月26日に土地・建物の所有者1名から、平成29年2月1日に建物の所有者1名から、それぞれ無償譲渡を受ける。 |
| ⑤ | 担保権（※3）については、平成29年2月1日までにすべての解除を受ける。 |
（６）破産手続の廃止
| ① |
平成27年11月25日付けで保全管理人（※2）に対して、本市の方針を伝え、(株)サンプラザが所有する土地・建物の権利を市に無償譲渡するよう申し入れる。 |
| ② |
裁判所は、市に対する土地・建物の権利集約が進んでいることや、本市の意向を受けて、平成27年12月2日に破産手続開始（※1） を決定する。 |
| ③ |
平成28年2月23日、裁判所は、(株)サンプラザが所有している土地・建物を市に無償譲渡することを許可し、同年4月8日、破産手続廃止（破産手続の打ち切り）を決定する。 |
３ 訴訟（第1審）について
| ● 原告・・・相手方 | |
| ● 被告・・・苫小牧市 |
（１）訴訟経過
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年 月 日 |
経 過 |
| 平成26年2月17日 |
原告がサンプラザビルの土地5筆（1070.36平方メートル）を取得 |
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平成30年5月14日 10月11日 |
原告が旧サンプラザビルの建物を所有している市に対して、二度にわたり地代に相当する「賃料相当損害金」の支払を催告 |
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平成31年1月18日 |
原告が市に対して損害賠償を求める訴えを提起 |
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平成31年3月20日 |
第1回口頭弁論（札幌地方裁判所 室蘭支部） ・本市は、原告の請求棄却を求める |
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令和元年5月～11月 |
弁論準備手続（6回）（※4） |
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令和元年12月23日 |
第2回口頭弁論 |
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令和2年2月17日 |
第1審判決 ・原告の請求を全面的に認める内容 |
（２）概要（訴状の内容）
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①請求の趣旨 |
・賃料相当損害金 5,303,461円 |
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②請求の原因 |
原告が所有している旧サンプラザビル底地（苫小牧市表町六丁目2番20ほか4筆、合計面積1070.36平方メートル）について、本市が有している旧サンプラザビルの建物が不法に占有している状況であり、土地の占有により被った賃料相当損害金を市に請求する。 |
（３）双方の主張の要点
＜本市（被告）の主な主張＞
①＜公共的見地から市で権利集約＞
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②＜原告の請求は権利の濫用＞
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③＜原告取得した土地は３カ所＞
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＜相手方（原告）の主な主張＞
①＜菓子店の再建が目的＞
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②＜跡地の再開発以外に再建方法がないとの認識なし＞
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③＜1か所に土地集約は可能＞
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（４）判決内容 （令和2年2月17日判決）
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４ 控訴（第2審）について
| ● 被控訴人・・・相手方 | |
| ● 控訴人・・・・苫小牧市 |
本市は、第1審の判決内容に不服があることから、議会の承認を経た上で、令和2年2月28日に控訴を提起する。
（１）控訴審経過
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年 月 日 |
経 過 |
| 令和2年2月27日 | 市議会定例会において、控訴を提起するための議案を可決 |
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令和2年2月28日 |
控訴手続 |
| 令和2年7月1日 | 相手方（被控訴人）が附帯控訴状を提出 ・請求期間の延長（平成27年10月15日から令和2年6月30日 まで）による請求金額を増額 （請求額：665万7984円及び遅延損害金） |
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令和2年7月8日 |
第1回口頭弁論 裁判長から和解勧告 |
| 令和2年7月～令和3年3月 | 和解協議（計8回） ・令和3年3月22日（第8回和解協議）で協議を打ち切り |
| 令和3年5月28日 | 第2審（控訴審）判決 |
（２）本市（控訴人）の主な控訴理由
①＜公共的見地から市で権利集約＞
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②＜被控訴人の請求は権利の濫用＞
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（３）和解協議について
①＜裁判所の和解勧告＞
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②＜和解協議の進め方＞
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③＜和解協議打ち切り＞
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（４）判決内容（令和3年5月28日判決）
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裁判所の言い渡し内容（判決要旨）
| ① | 市の公共的な目的から再開発のために権利集約を行うこと自体は正当なもの。 |
| ② |
しかし、市に有利となり得る事情を十分に考慮しても、相手方（被控訴人）の請求が権利の濫用に当たるとは言えず、賃料相当損害金の請求は理由がある。 |
| ③ |
なお、本件は、裁判上の和解手続として当事者双方に種々検討をいただき、裁判所も仲介する努力を重ねたが、残念ながら合意には至らず、和解手続を打ち切り、本日の判決となった。 |
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④
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しかし、本件が和解による抜本的な解決が望ましいことは、双方の認識が一致しており、地域住民の願いでもあるため、双方の早期解決に向けた話し合いを期待している。 |
（５）第2審判決への対応
①＜本市の方針＞
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②＜損害賠償の支払＞
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５ 今後の方針
（１）権利集約
- 相手方とは、引き続き、旧サンプラザビル敷地の権利集約に向けて、抜本的な解決を図るべく、裁判外での話し合いを進めてまいります。
（２）駅前再整備
- 旧サンプラザビルを含めた駅前の再整備は、旧サンプラザビルの権利を集約した上で、ビルの解体を条件に適切な土地利用計画を示した公募選定者に無償譲渡する方針で、民間事業者からの提案により跡地利用に道筋をつけたいと考えております。
| ※1 | 破産とは、債務者が支払不能または債務超過に陥ったときに、債権者の個別の権利行使を抑制しつつ、破産管財人による公平な弁済を行うための手続。破産手続が開始すると、裁判所によって選任された破産管財人が会社の所有する全財産を現金化し、債権者に配当します。 |
| ※2 | 保全管理人とは、破産手続開始決定までの間に、債務者の財産の管理を行うために、裁判所により選任されるもの。 |
| ※3 | 担保権とは、債務者が債務を支払うことができなくなった場合に、債務者の財産から優先的に支払いを受けることができるよう予め設定しておく権利（抵当権など） |
| ※4 | 弁論準備手続とは 争点及び証拠の整理行うための非公開の手続。 |
