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開発許可制度について

(都市計画法 昭和43年6月15日 法律第100号)

開発許可制度の趣旨

都市計画法(以下「法」という。)に基づく開発許可制度は都市の周辺部における無秩序な市街化を予防するため、都市計画区域を計画的な市街化を促進すべき市街化区域と原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域に区域区分した目的を担保すること、都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を確保すること、この二つの役割を果たすことを目的としています。

開発行為とは

主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の「区画形質の変更」をいいます。(法第4条12項)

「特定工作物」「区画形質の変更」とは、次のようなことをいいます。

特定工作物・区画形質の変更
第一種特定工作物 コンクリートプラント、アスファルトプラント、危険物の貯蔵・処理に供する工作物など周辺地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物が該当します。
第二種特定工作物 ゴルフコース、1ha以上の運動施設・レジャー施設、1ha以上の墓園が該当します。
区画形質の変更 切土、盛土又は整地等の造成工事により土地に対して物理力(注1)を行使する行為又は土地の利用状況を変更(注2)する行為を言います。

(注1)  切土をする行為で高さが30cmを超えるもの、盛土をする行為で高さが30cmを超えるもの、切盛を行う行為で合計の高さが30cmを超えるもの。

(注2)  農地等宅地以外の土地を宅地とする場合、公共施設(道路・公園等)を新設、改廃する場合は原則として該当します。

【開発行為前】

開発行為前
【開発行為後】

開発行為後
(苫小牧市字沼ノ端の宅地造成)

開発許可を必要とするもの

doc(法第29条)(34.00 KB)

次の表のように市街化区域において1,000平方メートル以上の開発行為を行う場合は開発許可の対象となります。また、市街化調整区域については、市街化を抑制する区域なので全て開発許可の対象となり、技術基準(法第33条)とともに立地基準(法第34条)を満たさないと開発行為を行うことが出来ません。

開発許可を必要とするもの
 都市計画区域 市街化区域 1,000平方メートル以上の開発行為
市街化調整区域 原則全ての開発行為
非線引き都市計画区域 3,000平方メートル以上の開発行為
準都市計画区域 3,000平方メートル以上の開発行為
都市計画区域及び準都市計画区域外 1ha以上の開発行為

(注) 苫小牧市には「非線引き都市計画区域」「準都市計画区域」はありません。

(注) 開発行為済み(区画整理事業等)の区域において、1,000平方メートルを超える敷地にアパート等を建築する場合、また、建築物の建替えに伴い付属の駐車場を舗装するような行為で、上記の物理力(注1)が伴わない場合は開発行為には該当しません。

開発許可の技術基準

doc(法第33条)(77.00 KB)

法33条に規定する技術基準は開発行為に一定の水準を確保し地域の良好な環境と健全で秩序ある発展を目的として、すべての開発行為に適用されます。その内容は以下に示すように都市計画への適合性、公共施設の配置等に関する14項目からなります。

  1. 用途地域等適合
  2. 道路、公園等空地
  3. 排水施設
  4. 給水施設
  5. 地区計画等
  6. 予定建築物の用途配分
  7. 地盤の安全措置
  8. 災害危険地区
  9. 樹木、表土の保全等
  10. 緩衝帯
  11. 輸送上の立地
  12. 申請者の資力・信用
  13. 工事施工者の能力
  14. 関係権利者の同意

市街化調整区域に係る開発行為の許可基準

doc(法第34条)(30.50 KB)

市街化調整区域は法第7条第3項の規定により、市街化を抑制すべきものとして指定している区域なので、開発行為は原則として認められません。
しかし、以下の規定に適合する場合、特例的に認められることがあります。この場合においても、法第33条(技術基準)の規定が適用になります。

市街化調整区域に係る開発行為の許可基準
第1号 主として当該開発区域の周辺に居住している者の利用に供する公益上必要な建築物又はこれら者の日常生活に必要な物品の販売、加工若しくは修理等を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築を目的とした開発行為
第2号 市街化調整区域内に存する鉱物・観光及びその他資源の有効利用上必要な建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設を目的とした開発行為
第3号 温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設を目的とした開発行為(政令未制定)
第4号 市街化調整区域内で生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物若しくは第一種特定工作物の建築若しくは建設を目的とした開発行為
第5号 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律の規定にかかる土地において、当該所有権移転等促進計画に定める利用目的に従って行う開発行為
第6号 都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となって助成する中小企業の事業の共同化又は集積の活性化に寄与する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設を目的とした開発行為
第7号 市街化調整区域内で現に存する工場施設と密接な関連を有する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設を目的とした開発行為
第8号 火薬類等の危険物の貯蔵又は処理に供する建築又は建設を目的とした開発行為
第9号 道路の円滑な交通を確保するため適切な位置に設けられる道路管理施設、休憩所又は給油所等及び火薬類製作所の建築又は建設を目的とした開発行為
第10号 地区計画又は集落地区計画の区域内において、定められた内容に適合する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設を目的とした開発行為
(注)苫小牧市では字植苗の「星ヶ丘地区」の一部が区域指定されています。詳細はまちづくり推進課のホームページ「植苗星ヶ丘地区」をご覧ください。
第11号 市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であって、北海道の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為
(注)苫小牧市では字植苗の「星ヶ丘地区」の一部が区域指定を受けています。詳細はまちづくり推進課のホームページ「植苗星ヶ丘地区」をご覧ください。
第12号 周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当なものとして北海道の条例で指定した開発行為(条例未制定)
第13号 「既存の権利」の届出をした者が行う開発行為
第14号 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められるもので、北海道開発審査会の議を経た開発行為
(注)北海道開発審査会の付議基準は北海道都市計画課のHPをご覧ください。

(注)上記各号の運用基準は北海道都市計画課のHP「開発許可制度の手引き」をご覧ください。

開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限

doc(法第43条)(20.50 KB)

市街化調整区域については、スプロール防止の趣旨から開発行為に厳格な制限が課されていますが、開発行為を伴わない建築行為についても同様の制限が課されています。

市街化調整区域内の開発許可を受けていない土地について、建築物を建築しようとする者、用途変更をしようとする者又は第一種特定工作物を新設しようとする者は、当該工事前に知事の許可を受けなければなりません。ただし、以下に該当する建築行為等は適用除外となっており許可を要しません。

開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限
第1項 法第29条第1項2号又は3号に規定する建築物の建築等
第2号 農林漁業用施設及び農林漁業従事者住宅
第3号 公益上必要な施設
第1項1号 都市計画事業の施行として行う建築等
第1項2号 非常災害のため必要な応急処置として行う建築行為等
第1項3号 仮設建築物(工事現場における工事用仮設建築物を含む。)の新築
第1項4号、
政令第34条
次に掲げる開発行為が行われた土地の区域内における開発行為
ア  法第29条第1項第4号から9号までの掲げる開発行為
イ  旧宅地造成事業に関する法律第4条の許可を受けた住宅地造成事業の施行として行う開発行為
(注)苫小牧市では字樽前の「TBS分譲地」が旧宅地造成事業にて造成されています。
第1項5号、
政令第35条
通常の管理行為、軽易な行為等
ア  既存建築物の敷地内における車庫、物置等の附属建築物の建築
イ  用途の変更を伴う改築・用途の変更を伴う増築・建築行為を伴わない用途変更のもので、その改築又は用途の変更に係る床面積の合計が10平方メートル以内
ウ  市街化調整区域内に居住する者の自営する日常生活品の販売店舗等で延べ床面積が50平方メートル以内のもの(業務用部分の延べ面積が全体の延べ面積の50%以上のものに限る。)の新築
エ  土木工事その他の事業に一時的に使用するための第一種特定工作物の新設

第2項 前項の規定による許可の基準は、法第33条及び法第34条に規定する開発許可の基準の例に準じて、政令で定める。

政令第36条
doc政令第36条(37.50 KB) (1)技術基準  (2)用途基準基準 (3)立地基準

「60条証明書」の交付請求(都市計画法適合証明書) (施行規則第60条)

「60条証明」とは

建築基準法の規定による建築確認を申請しようとする際に、その計画が都市計画法に適合していることを証する書面の添付が必要となる場合があります。この書面を通称「60条証明」と言います。doc《都市計画法施行規則第60条(開発行為又は建築に関する証明書等の交付)》(42.00 KB)

(注)「60条証明」が必要かどうかは建築主事又は建築基準適合判定士の判断によります。

具体的には次の通りです。

「60条証明書」の交付請求(都市計画法適合証明書) (施行規則第60条)
内容 該当条項
市街化調整区域内にて農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物doc(令第20条)(27.50 KB)又はこれらの業務を営む者の住宅を建築しようとする場合 法第29条第1項第2号
市街化調整区域内にて公益上必要な建築物doc(令第21条)(161.50 KB)を建築しようとする場合 法第29条第1項第3号 
市街化調整区域内にて既存建築物の改築・増築を行う場合
(1)線引き以前(昭和48年12月28日)から宅地として利用されている土地において、既存建築物の改築・増築
法第43条第1項
市街化調整区域内にて既存建築物の改築・増築を行う場合
(2)開発行為済地での用途変更を伴わない改築・増築
法第29条第1項
市街化調整区域内にて既存建築物の改築・増築を行う場合
(3)旧宅地造成事業に関する法律により造成された地区内の新築、既存建築物の改築・増築若しくは用途の変更
法第43条第1項第4号
市街化調整区域内にて既存建築物の改築・増築を行う場合
(4)建築許可建築物(法第34条第1号から第11号又はdoc令第36条第1項第3号(37.50 KB)に該当)の改築・増築〈例:植苗星ヶ丘地区の法第34条第11号指定区域〉
令第36条第1項第3号
市街化調整区域内にて既存建築物の改築・増築を行う場合
(5)建築許可建築物(社会福祉施設、医療施設、教育施設等)の改築・増築〈旧法29条第1項第3号に該当:平成19年11月30日以前〉
旧法第29条第1項第3号

(注)上記の既存建築物の改築・増築は既存建築物と同一敷地で用途、規模(1.5倍以内)、構造がほぼ同一でなければなりません。したがって、用途、規模(建替え後の床面積の合計が1.5倍を超えるもの)及び構造が著しく異なる建替えは新築として取扱いますので、許可が必要となります。

  • 「新築」とは、既存建築物のない敷地において新たに建築物を建てることをいいます。
  • 「増築」とは、建築物の床面積を増加させることをいい、同一棟、別棟を問いません。
  • 「改築」とは、建築物の全部若しくは一部を除去し、同一敷地内において、これと用途、規模及び構造の著しく異ならないものを建てることをいいます。

景観法に基づく届出について

北海道は、景観法に基づいて北海道景観計画を策定しており、この景観計画区域において、届出をすることを要する行為(届出対象行為)をしようとする者は、あらかじめ、北海道知事に届出なければなりません。
開発行為についても一定規模(10,000平方メートル)以上の開発行為が届出対象となっています。詳細は北海道都市計画課のホームページ「景観法に基づく建築物等の行為に関する届出制度について」をご覧下さい。

開発許可の手引き、手続き、申請書類等(ダウンロード)

開発許可の手引き、手続き、申請書類等(ダウンロード)
開発許可制度の手引き 北海道都市計画課のHPよりダウンロードして下さい
区画道路の基準 pdfPDF(115.81 KB)
特記仕様書(法第29条用) pdfPDF(636.46 KB)
開発許可等の申請書類 許可及び承認等の申請に係わる様式集へリンク
開発許可申請添付図書一覧 docWord(275.50 KB)
開発許可の手続き docWord(77.50 KB)
開発許可の協議先関係課一覧 docWord(47.50 KB)
開発許可等申請手数料 docWord(60.50 KB)
「60条証明」の添付図書一覧 docWord(100.50 KB)

開発登録簿について

開発許可を受けた土地の開発登録簿は誰でも閲覧することができます。また、写しは一枚500円で交付を受けることができます。

開発登録簿に記載されている主要事項

開発登録簿に記載されている主要事項
開発許可年月日 開発区域に含まれる地域の名称及び面積
開発許可を受けた者の住所及び氏名 検査済証の交付年月日及び番号
予定建築物の用途 土地利用計画図

関連ホームページ

開発行為に関連する問合せについて

  • 森林法の規定による林地開発許可
    北海道胆振総合振興局産業振興部林務課森林保全係 電話 0143-24-9807
  • 苫小牧市自然環境保全条例の規定による開発許可
    苫小牧市環境衛生部環境生活課自然保護係 電話 0144-32-6331
  • 文化財保護法の規定による埋蔵文化財の発掘に関すること
    苫小牧市スポーツ生涯学習部博物館埋蔵文化財調査センター 電話 0144-35-2552
  • 北海道自然環境等保全条例の規定による特定開発行為
    北海道胆振総合振興局保健環境部環境生活課 電話 0143-24-9575
  • 工場立地法の手続きについて(特定工場)
    苫小牧市産業経済部企業立地推進室企業立地課 電話 0144-32-6438
  • 景観法に基づく建築物等の行為に関する届出について
    北海道胆振総合振興局室蘭建設管理部建設行政室建設指導課 電話 0143-24-9595
  • 新千歳空港周辺の高さ制限(物件等の設置・工事用等クレーンの使用等)について
    新千歳空港事務所 電話 0123-23-4101、苫小牧市空港政策課 電話 0144-32-6085
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お問い合わせ

都市建設部開発管理課
電話:管理係:0144-32-6460、開発行為・国土法担当:0144-32-6464
フォームからのお問い合わせ(リンク)

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